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為優(yōu)化我市鼓樓區(qū)、臺江區(qū)、倉山區(qū)、晉安區(qū)（以下簡稱四城區(qū)）工業(yè)園區(qū)工業(yè)項目建設(shè)審批，提升營商環(huán)境，落實全過程監(jiān)管，推動工業(yè)經(jīng)濟高質(zhì)量發(fā)展，結(jié)合《福州市人民政府辦公廳關(guān)于進一步規(guī)范工業(yè)用地增容標準認定審批機制的實施意見》（榕政辦〔2020〕2號）、《福州市人民政府辦公廳關(guān)于工業(yè)用地增容標準認定審批機制的補充意見》（榕政辦〔2020〕88號），經(jīng)市政府研究同意，現(xiàn)提出以下意見：

一、審批流程

（一）準入審查。園區(qū)內(nèi)工業(yè)用地土地使用權(quán)人向園區(qū)管委會提出提升改造申請，屬地區(qū)政府會同園區(qū)管委會結(jié)合提升改造項目的產(chǎn)業(yè)類型、稅收、投資強度等要求對申請項目進行審查，經(jīng)分別征求市工信局、市自然資源和規(guī)劃局等相關(guān)行業(yè)主管部門意見，符合準入條件的，審查結(jié)果報市政府審議。經(jīng)審查，項目存在違法建設(shè)、擅自改變土地用途和建筑使用功能等違法違規(guī)行為的，屬地區(qū)政府會同園區(qū)管委會監(jiān)督企業(yè)依法依規(guī)整改到位。

項目通過準入審查后，園區(qū)管委會可負責全程代辦項目用地、規(guī)劃審批報建手續(xù)。

（二）項目審批。市政府同意提升改造申請后，涉及控制性詳細規(guī)劃調(diào)整的，市自然資源和規(guī)劃局按程序開展控制性詳細規(guī)劃調(diào)整論證。調(diào)整完成后，市自然資源和規(guī)劃局依據(jù)控制性詳細規(guī)劃出具規(guī)劃設(shè)計條件函，與土地使用權(quán)人重新簽訂土地出讓合同，辦理后續(xù)規(guī)劃審批手續(xù)。

二、方案管控

（一）建筑功能

嚴禁在工業(yè)項目用地上建設(shè)用途為成套住宅、賓館酒店、培訓中心、專家樓、招待所等非生產(chǎn)性配套設(shè)施。

（二）建筑設(shè)計

1.間距：工業(yè)建筑之間的間距按其廠房類型滿足消防防火間距；工業(yè)建筑對外（含工業(yè)項目配套建設(shè)的辦公、宿舍）間距仍應(yīng)滿足技術(shù)規(guī)定要求。

2.工業(yè)建筑（含廠房、倉庫）平面布局不得采用住宅套型，不得設(shè)置飄窗及陽臺，不得設(shè)置廚房等居住空間。衛(wèi)生間、茶水間及各類井道必須集中設(shè)置，不得預(yù)留可作為住宅用途排水、排污、排煙和燃氣等管道及非集中設(shè)置的衛(wèi)生間沉池。

3.工業(yè)建筑主要柱距應(yīng)不小于8米，建筑層高應(yīng)不低于4.5米，并且不得在每層中部預(yù)留結(jié)構(gòu)梁。當建筑物層高超過11米，在計算容積率時該層建筑面積加倍計算（特殊工藝流程需要的除外）。工業(yè)建筑應(yīng)設(shè)置貨梯，在滿足設(shè)計規(guī)范的前提下，樓梯、電梯（貨梯）宜集中靠四周墻體設(shè)置。

4.工業(yè)建筑（含廠房、倉庫）應(yīng)結(jié)合產(chǎn)業(yè)及項目實際需求，在設(shè)計時統(tǒng)籌考慮建筑荷載，荷載應(yīng)滿足相關(guān)工業(yè)建筑設(shè)計規(guī)范要求并通過施工圖審查。

5.工業(yè)建筑高度原則上不超過50米，建筑系數(shù)應(yīng)不低于40%〔建筑系數(shù)=（建筑物占地面積+構(gòu)筑物占地面積+堆場用地面積）÷總用地面積〕。

（三）綠地率

工業(yè)項目綠地率應(yīng)按不低于15%且不高于20%控制，產(chǎn)生有害氣體及污染的工業(yè)項目綠地率按國家有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。

（四）行政辦公及生活服務(wù)配套設(shè)施

1.將工業(yè)項目所需的行政辦公及生活服務(wù)配套設(shè)施用地面積占工業(yè)項目總用地面積比例上限由7%提高到15%，建筑面積占比上限由15%提高至30%，提高部分全部用于建設(shè)宿舍型保障性租賃住房。配套辦公、宿舍原則上應(yīng)按使用功能獨立集中設(shè)置。

2.宿舍建筑層高不小于3米且不大于3.6米，宿舍建筑公共部分的門廳、大堂、內(nèi)廊等空間在設(shè)計時不受上述層高限制。宿舍不得設(shè)置成套住宅，不得設(shè)置廚房，不得預(yù)留燃氣管道，可結(jié)合實際需求設(shè)置必要的操作間。

3.宿舍套型建筑面積30平方米（含公攤）以下的占比不小于80%，最大套型建筑面積不得大于45平方米（含公攤）。

（五）預(yù)制率裝配率

提升改造項目供地和首次核發(fā)《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》時間均早于2017年的，建設(shè)主管部門不作預(yù)制裝配率要求。

三、全程監(jiān)管

（一）土地出讓合同監(jiān)管

1.工業(yè)用地原則上不得分割轉(zhuǎn)讓，但下列三種情形除外：

（1）園區(qū)內(nèi)存量工業(yè)用地收儲后公開出讓的，項目建成后（以辦理不動產(chǎn)權(quán)登記為準），允許按棟分割出售。在土地出讓前，屬地區(qū)政府應(yīng)會同園區(qū)管委會明確銷售對象的準入條件（包括但不限于產(chǎn)業(yè)類型、稅收貢獻），經(jīng)市政府批準后一并納入出讓方案，出讓后寫入出讓合同。工業(yè)用地的辦公、生活服務(wù)等配套用房不得出售，由競得人自持。

競得人按棟銷售時，買受企業(yè)應(yīng)經(jīng)屬地區(qū)政府會同園區(qū)管委會審核同意，并在簽訂銷售協(xié)議的同時，與項目屬地區(qū)政府同步簽訂履約監(jiān)管協(xié)議，約定稅收貢獻要求。買受企業(yè)持銷售協(xié)議、監(jiān)管協(xié)議等材料辦理產(chǎn)權(quán)登記。

（2）園區(qū)外收儲的工業(yè)企業(yè)以實物安置的，在符合園區(qū)準入條件的前提下，鼓勵集中安置。多家工業(yè)企業(yè)集中安置于同一宗工業(yè)用地的，建成后按各自安置面積，分別辦理不動產(chǎn)權(quán)登記。再次處置時，應(yīng)按安置面積整體處置。

（3）園區(qū)內(nèi)工業(yè)用地土地使用權(quán)人申請?zhí)嵘脑斓臉藴蕪S房項目，可用于安置園區(qū)內(nèi)被征遷的工業(yè)廠房，具體安置事宜（包括安置面積、產(chǎn)權(quán)登記等）應(yīng)按照《福州市人民政府辦公廳關(guān)于完善工業(yè)倉儲用房實行產(chǎn)權(quán)調(diào)換安置的意見》（榕政辦規(guī)〔2025〕9號）執(zhí)行。再次處置時，應(yīng)按安置面積整體處置。

我市已出臺的涉及工業(yè)用地分割轉(zhuǎn)讓、登記相關(guān)政策與本意見不一致的，以本意見為準。

2.市自然資源和規(guī)劃局負責監(jiān)管土地出讓合同履約情況，重點對項目開發(fā)建設(shè)過程中，開竣工、土地用途等約定事項進行監(jiān)管。

（二）履約監(jiān)管協(xié)議監(jiān)管。企業(yè)在簽訂土地出讓合同時，與項目屬地區(qū)政府同步簽訂履約監(jiān)管協(xié)議，協(xié)議應(yīng)明確稅收貢獻核算方式。屬地區(qū)政府負責履約監(jiān)管協(xié)議的落實，重點審查項目稅收貢獻、土地用途和建筑使用功能，稅收未達到要求的，企業(yè)應(yīng)當以現(xiàn)金等額補足，催繳6個月后仍未補足的，以增容部分的房產(chǎn)抵償（按重置成本折算建筑面積），屬地區(qū)政府指定受讓單位接收，引進符合準入條件的企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營，上述事宜在協(xié)議中事先約定。稅收貢獻（指企業(yè)所得稅和增值稅，以稅務(wù)部門認定為準）及考核年限按以下標準執(zhí)行：

1.稅收貢獻

企業(yè)可自主選擇按照建筑面積或者用地面積核算稅收貢獻。

（1）按照總計容建筑面積核算的項目

①新出讓用地、市政府批準的上一年度企業(yè)稅收貢獻高于單位建筑面積600元/平方米的提升改造項目，按項目總計容建筑面積核算稅收貢獻，單位建筑面積的年稅收不低于600元/平方米。

②其他批準提升改造項目，按原審批建筑面積和新增計容建筑面積分別核算稅收貢獻，總稅收貢獻為上述兩部分面積核算的稅收貢獻之和。原審批建筑面積的年稅收貢獻，按既有標準執(zhí)行，無標準的以市政府批準項目提升改造的上一年度企業(yè)的稅收貢獻為基數(shù)計算；新增計容建筑面積的年稅收貢獻，按單位建筑面積不低于600元/平方米計算。

（2）按照用地面積核算的項目

根據(jù)四城區(qū)（不含壽山鄉(xiāng)、日溪鄉(xiāng)、宦溪鎮(zhèn)等鄉(xiāng)鎮(zhèn)）工礦用地基準地價級別確定年稅收貢獻。其中，一級地段不低于60萬元/畝，二級地段不低于50萬元/畝，三級地段不低于40萬元/畝。支持屬地區(qū)政府探索片區(qū)稅收核算，在片區(qū)達到稅收貢獻標準的前提下，設(shè)定不同地塊稅收貢獻標準。

2.考核年限。項目竣工后第二年起連續(xù)監(jiān)管6年，前三年為達產(chǎn)期，可按三年累計的稅收要求整體考核。項目達產(chǎn)后，屬地區(qū)政府按年度考核項目的稅收貢獻。

（三）項目施工審查監(jiān)管。施工圖審查機構(gòu)應(yīng)將工業(yè)建筑荷載要求納入圖審內(nèi)容，對施工圖設(shè)計文件依規(guī)審查，不得違規(guī)增設(shè)結(jié)構(gòu)梁。建設(shè)主管部門應(yīng)加強對項目設(shè)計單位、施工圖審查機構(gòu)、施工單位和監(jiān)理單位的監(jiān)督檢查，依法對擅自修改設(shè)計方案、不按施工圖施工等違法違規(guī)行為進行查處。

（四）市區(qū)兩級聯(lián)動監(jiān)管。一是日常監(jiān)督檢查。由屬地區(qū)政府牽頭，指導(dǎo)園區(qū)管委會履行日常監(jiān)管職責，重點監(jiān)管產(chǎn)業(yè)類別、投資強度、土地用途和建筑使用功能、稅收貢獻、環(huán)保等事宜，對監(jiān)管中發(fā)現(xiàn)的問題，督促企業(yè)整改到位，并將問題及整改情況報送市直相關(guān)部門。二是年度聯(lián)合核查。市自然資源和規(guī)劃局會同屬地區(qū)政府、市工信局、市發(fā)改委、市城管委等部門，對出讓合同和履約監(jiān)管協(xié)議的履約情況，開展年度核查，直至履約期屆滿。核查采取普查或抽查方式，對核查中發(fā)現(xiàn)的問題，由屬地區(qū)政府落實監(jiān)管責任，督促企業(yè)整改到位。

四、其他事項

（一）本意見適用于我市四城區(qū)工業(yè)園區(qū)內(nèi)新出讓工業(yè)用地和存量工業(yè)用地提升改造項目，其他縣（市）區(qū)、高新區(qū)可結(jié)合實際參照執(zhí)行。

（二）本意見自印發(fā)之日起實施，有效期3年。榕政辦〔2020〕2號和榕政辦〔2020〕88號文件與本意見不一致的，按本意見執(zhí)行。

（三）本意見印發(fā)前已經(jīng)市政府同意實施提升改造的工業(yè)項目，可繼續(xù)參照原政策予以辦理相關(guān)審批手續(xù)。本意見印發(fā)前已竣工的項目，2025年1月1日之前年度稅收貢獻標準按原履約監(jiān)管協(xié)議約定執(zhí)行，2025年及之后年度稅收貢獻標準按本意見執(zhí)行，由項目屬地區(qū)政府與企業(yè)簽訂履約監(jiān)管補充協(xié)議。

福州市人民政府辦公廳　　

2025年7月25日　　　　

（此件主動公開）